敕勒川乳业开发区，各乡镇、区域服务中心，各相关单位：

经旗人民政府同意，现将《土默特左旗物业服务质量提升行动实施方案》印发给你们，请各地区各部门认真抓好落实。

土默特左旗人民政府办公室

2025年4月21日

土默特左旗物业服务质量提升行动实施方案

为统筹推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设，聚焦物业领域突出问题，集中解决群众身边“揪心事”“烦心事”，扩大物业市场化覆盖范围，规范物业服务行为，完善监督管理机制，进一步提升住宅物业管理服务水平，全面提升物业服务水平，促进社会和谐稳定，打造人民满意物业，参照《呼和浩特市物业服务质量提升行动实施方案》，制定本方案。

一、重点内容及时间安排

（一）推动物业行业发展

1.推动社区兜底小区市场化管理。一是由旗住建局组织辖内较大的3家物业服务企业采取“以新带旧、以大带小”等物业管理模式，带动老旧小区的物业管理升级。二是通过成立国有物业服务企业或动员有实力信誉好的民企，采取“国企+民企”或“国企进驻”的管理模式，接管业主自治及社区兜底小区，实施托底物业精细化管理，以专业力量推动老旧住宅小区兜底物业服务，解决“小、零、老”小区物业管理问题。

牵头单位：旗住建局

责任单位：察素齐镇人民政府、台阁牧镇人民政府、白庙子镇人民政府、金海区域服务中心、金浩区域服务中心、汇金区域服务中心

完成时限：长期坚持

2.明确物业服务范围，对服务事项进行公示。一是参照自治区发布的《物业管理服务规范》，由旗住建局于2025年6月底制定《土默特左旗物业服务清单》和《物业服务合同范本》，明确办公楼、居住 、商业 、医疗机构4个物业管理服务规范，客户服务、工程运维 、秩序维护、保洁服务 、绿化养护5个物业管理服务规程的内容和标准  。二是各物业服务公司根据物业服务合同的约定在小区内显著位置对物业服务内容、收费标准、公共收益及其他权利和义务进行公示。

牵头单位：旗住建局

责任单位：察素齐镇人民政府、台阁牧镇人民政府、白庙子镇人民政府、金海区域服务中心、金浩区域服务中心、汇金区域服务中心

完成时限：2025年10月底前

3.构建质价相符的物业服务价格机制。一是根据现有的呼和浩特市物业服务三个等级标准，旗发改委在组织听证后给出相应的市场指导价。二是旗市场监管局负责对物业服务企业是否履行政府价格主管部门明码标价的规定进行监管。打击行业收费乱象，保障业主消费权益。

牵头单位：旗住建局、旗发改委、旗市场监管局

责任单位：察素齐镇人民政府、台阁牧镇人民政府、白庙子镇人民政府、金海区域服务中心、金浩区域服务中心、汇金区域服务中心

完成时限：2025年7月底前并长期坚持

4.规范招标投标，解决物业服务企业选聘不规范问题。一是按照市《物业招投标管理规范》要求我旗物业服务项目通过招投标的方式选聘物业服务企业，实行招标前审核、招标后备案制度。二是旗住建局加强对房地产开发企业、业主委员会（物业管理委员会）选聘物业服务企业时招投标工作的监督管理。投标人少于3个或者建设规模小于2万平方米的，可以采用协议方式或线下议标选聘物业服务企业。

牵头单位：旗住建局、旗发改委、旗市场监管局

责任单位：察素齐镇人民政府、台阁牧镇人民政府、白庙子镇人民政府、金海区域服务中心、金浩区域服务中心、汇金区域服务中心

完成时限：2025年7月底前并长期坚持

5.推动智慧物业建设。一是配合市级智慧物业管理服务平台的建设，积极推动人工智能、大数据和物联网技术在物业管理中的应用。二是在现有物业投诉管家微信小程序基础上，继续完善现有的线上评价、线上回访、线上缴费情况查询、线上数据统计等功能。联动社区软硬件设施，增设线上公告通知、线上监督检查、线上服务查询、线上移动缴费、线上报事保修、线上测评投票等功能。

责任单位：旗住建局

责任单位：察素齐镇人民政府、台阁牧镇人民政府、白庙子镇人民政府、金海区域服务中心、金浩区域服务中心、汇金区域服务中心

完成时限：2025年12月底前

6.加强物业从业人员培训。结合我旗实际情况，旗住建局安排专项培训，加强对社区居委会工作人员、业主委员会（物业管理委员会）成员、物业项目负责人、客服人员、安全管理人员的专业培训和法律、法规业务培训，所需费用列入财政预算。同时指导物业服务企业，做好物业服务从业人员的培训工作，有效提升从业人员的业务素质和服务能力。旗住建局开展培训次数每季度不少于1次，全年实现社区居委会工作人员、业主委员会（物业管理委员会）成员、物业项目负责人培训全覆盖。

牵头单位：旗住建局

责任单位：旗财政局、察素齐镇人民政府、台阁牧镇人民政府、白庙子镇人民政府、金海区域服务中心、金浩区域服务中心、汇金区域服务中心

完成时限：长期坚持

7.完善管理制度，解决物业服务企业监管难度大问题 。一是提高物业服务企业准入门槛。由旗住建局住房保障中心在5月底前设立物业服务保障金账户，所有物业服务企业在首次签订服务合同前须缴纳不低于全年应收物业费3%的金额作为保障金（后续物业服务项目参照执行）。所收取的物业服务保障金根据签订的物业服务合同年限及属地乡镇、区域服务中心意见，分年度进行全额或部分退还。收取的保障金可用于保障物业服务质量，如物业公司未能履行合同约定内容或服务质量不达标，经属地乡镇、区域服务中心协商约定后可采取扣除其部分保障金的手段进行惩戒。二是规范物业服务项目企业退出机制。物业服务企业必须在退出物业服务项目前60日向项目属地乡镇、区域服务中心及旗住建局提交相关申请，否则将全额扣除其物业服务保障金。退出时如无新进物业，物业服务企业需与属地社区及业主委员会（物业管理委员会）做好相关资料的交接工作，同时对服务期间物业费的收支情况、公共收益等进行公示。退出后仍需安排专人处理服务期间的投诉及设备维修等遗留问题，待全部处理完成后退还物业服务保障金，同时如物业公司未经批准擅自退出物业服务项目，将扣除其剩余保障金，用于支付过渡期的管理费用，确保小区在更换物业公司期间仍能维持正常运转，避免出现管理真空。

牵头单位：旗住建局

责任单位：察素齐镇人民政府、台阁牧镇人民政府、白庙子镇人民政府、金海区域服务中心、金浩区域服务中心、汇金区域服务中心、旗财政局

完成时限：2025 年 6月底前

8.开展温馨催费，解决物业服务费收缴困难问题。一是由属地乡镇、区域服务中心指导业主委员会（物业管理委员会）联合物业服务企业进行“温馨催缴”；对于拒不交纳物业费的，推行“调解＋普法”的工作模式，充分发挥各类调解组织作用，妥善化解缴费矛盾和纠纷；调解不成的，通过法院诉讼解决。二是探索、试点以物业服务费与居民日常消费相关联，物业公司帮助消费品商家进行引流，消费品商家根据比例不同给予物业公司现金返还。居民用日常消费小票或积分抵顶物业费，减少居民物业费支出，提高物业企业收费率，活跃消费市场。旗商促局可以组织大型商场，开展消费票抵顶物业费活动。

牵头单位：旗住建局、旗发改委、旗司法局、旗商促局

责任单位：察素齐镇人民政府、台阁牧镇人民政府、白庙子镇人民政府、金海区域服务中心、金浩区域服务中心、汇金区域服务中心

完成时限：2025年12月底前

9.开展物业管理服务标准化建设。一是旗住建局2025年5月底前制定《土默特左旗住宅小区物业服务标准》，专业化物业服务项目必须配齐配足物业服务人员，每个物业服务项目必须配备1名项目管理人员，客户服务人员每500户不低于1人，内保洁人员每1.4万平方米不低于1人，外保洁每0.6万平方米作业面积不低于1人，绿化养护人员每1.2万平方米不低于1人，维修人员每5万平方米不低于1人，保安人员每个出入口每班不低于2人，同时小区保安巡逻人员不低于2人。消防控制室每班不低于2人。二是老旧小区及社区兜底小区在引进专业化物业时，可根据民调结果调整物业服务人员的配备数量。三是通过‌“红黑榜”驱动竞争的监管手段，形成属地社区、业主委员会（物业管理委员会）、旗住建局三方监管体制，提高物业服务企业服务管理意识。

牵头单位：旗住建局

责任单位：察素齐镇人民政府、台阁牧镇人民政府、白庙子镇人民政府、金海区域服务中心、金浩区域服务中心、汇金区域服务中心

完成时限：2025年12月底前

（二）解决群众身边疑难愁盼问题

10.拓展投诉渠道 ，推动物业服务与网格管理相融合。每个住宅小区安排社区网格员和物业服务企业项目管理人员专门负责物业投诉回复和问题解决，建立物业服务“双管家”制度。物业服务“双管家”名单和联系方式在小区公示栏和显著位置向居民公布，并建立《业主投诉处理机制》，推行阳光物业行动，完善商业物业管理内容。负责水电气暖服务的企业服务专员名单及联系方式，各职能部门管理范围和相关负责人联系方式，一并在住宅小区向居民公布。旗住建局和属地乡镇、区域服务中心建立物业服务受理专线，并向社会公布，配备专门受理人员，解决居民诉求 。

牵头单位：旗住建局

责任单位：察素齐镇人民政府、台阁牧镇人民政府、白庙子镇人民政府、金海区域服务中心、金浩区域服务中心、汇金区域服务中心

完成时限：2025年6月底前取得阶段性成效，长期坚持

11.加强监督检查，解决群众关注的问题 。一是按季度开展物业管理服务监督检查。属地乡镇、区域服务中心组织，旗住建局协调各相关部门，每季度对全旗范围内的专业化物业服务项目开展一次集中整治行动。重点整治物业服务企业不按合同履约、质价不符、经营不规范、私搭乱建、车辆停放等问题。对履约不到位的服务企业，下达责令整改书，限期整改，屡教不改的物业服务企业，进入物业服务企业退出程序。二是每年至少进行一次安全隐患专项整治行动。属地乡镇、区域服务中心组织，旗住建局协调应急、消防等各相关部门每年至少开展一次安全隐患专项整治行动，重点整治堵塞消防通道、电梯维修维护、消防设施管理等情况，消除安全隐患，规范物业管理行为，持续提升物业服务水平。

牵头单位： 旗住建局

责任单位：察素齐镇人民政府、台阁牧镇人民政府、白庙子镇人民政府、金海区域服务中心、金浩区域服务中心、汇金区域服务中心、旗市场监管局、旗城市管理综合执法局、旗应急局、旗消防救援大队

完成时限：2025年12月底

12.起底遗留问题，解决水电气暖未移交等问题。各属地乡镇、区域服务中心摸排辖区住宅小区水电气暖未移交情况，形成问题台账，制定移交方案，明确移交内容和时限，成熟一个移交一个。同时，排查消防设施未验收投入使用情况，按照相关政策推进整改。

牵头单位： 察素齐镇人民政府、台阁牧镇人民政府、白庙子镇人民政府、金海区域服务中心、金浩区域服务中心、汇金区域服务中心

责任单位：旗住建局、水电气暖各专营单位

完成时限：2025年12月底

13. 强化承接查验， 解决前期交付遗留问题 。一是规范房地产开发企业和物业服务企业关系，保障物业服务企业独立法人地位，严厉打击房地产开发企业承诺减免和抽调挪用物业服务费等行为。二是旗住建局在2025年5月底制定《物业承接查验工作规范》，明确承接查验范围、内容 、流程 、时限和责任主体，新建住宅小区交付使用时必须进行承接查验，新、老物业交接时必须对重点区域及主要设施设备进行承接查验，打击房地产开发企业交付房屋不与物业服务企业进行承接查验行为，避免将房屋建筑质量不高、配套设施建设不完善、水电气暖设施未移交 、消防设施未验收投入使用等问题转嫁到物业服务企业。

牵头单位：旗住建局

责任单位：察素齐镇人民政府、台阁牧镇人民政府、白庙子镇人民政府、金海区域服务中心、金浩区域服务中心、汇金区域服务中心

完成时限：长期坚持

14.完善充电设施， 解决新能源汽车和电动自行车充电设备不足问题 。旗住建局制定出台《土默特左旗旗域充换电基础设施实施方案》 ，规范住宅小区电动汽车充电桩安装流程，明确各方主体承担的相关责任，解决民生诉求 ，消除安全隐患。开展电动自行车停放场所建设改造工作 ，年内继续推进剩余86个小区充电端口的建设和改造任务。实现自行电动车充电端口覆盖率达100%。

牵头单位：旗住建局、旗消防救援大队、旗供电局

责任单位：察素齐镇人民政府、台阁牧镇人民政府、白庙子镇人民政府、金海区域服务中心、金浩区域服务中心、汇金区域服务中心

完成时限：2025 年 11月底前

（三）理顺职责，规范业主委员会发挥作用

15.规范业主委员会（物业管理委员会）运行。一是属地乡镇、区域服务中心进一步优化业主委员会（物业管理委员会）设置，要加强对业主委员会候选人的推荐和审核把关，鼓励引导党员干部业主参选业主委员会（物业管理委员会）。二是属地乡镇、区域服务中心要根据法律法规要求做好业主委员会（物业管理委员会）的换届选举工作，明确不宜作为业主委员会委员候选人人选的具体情形，确保业主委员会（物业管理委员会）能够履职尽责，高质高效运行。

牵头单位：察素齐镇人民政府、台阁牧镇人民政府、白庙子镇人民政府、金海区域服务中心、金浩区域服务中心、汇金区域服务中心

责任单位：旗住建局

完成时限：2025年6月底前完成并长期坚持

16.完善监督机制， 解决业主委员会履职不专业问题 。属地乡镇、区域服务中心按照市物业行政主管部门制定的业主管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则，监督指导业主委员会（物业管理委员会）运行，保证业主委员会（物业管理委员会）依法依规履行职责。业主委员会（物业管理委员会）严格按照相关法律法规和规章制度履行工作职责，了解业主、物业使用人的建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，督促业主遵守法律法规、议事规则、管理规约和业主大会决议。针对业主委员会（物业管理委员）成员未能按照相关规定履职尽责、违规解聘选聘物业服务企业、未经业主委员大会同意擅自决定业主事项、擅自处分公共收益等问题，属地乡镇、区域服务中心应及时警告制止、责令限期改正或依法撤销，并通告全体业主。构成犯罪的，移交司法机关处理。

责任单位：察素齐镇人民政府、台阁牧镇人民政府、白庙子镇人民政府、金海区域服务中心、金浩区域服务中心、汇金区域服务中心

完成时限：2025 年 12月底前

（四）加强物业服务监督

17.加强党建联建，解决综合治理合力不够问题。各属地乡镇、区域服务中心持续推进物业服务企业党的组织和党的工作“两个覆盖”，推动建立党组织、党小组的物业服务项目全部建立党建示范点。社区党组织召集居民委员会、业主委员会（物业管理委员会）、物业服务企业和相关单位、部门，每月至少召开一次党建联席会议，研究小区物业服务的相关事项，协调化解矛盾纠纷。每季度由属地乡镇、区域服务中心组织业主委员会（物业管理委员会）及物业服务企业协调相关部门召开物业管理联席会议。共同研究社区公共管理和小区物业服务的重大事项，协调化解矛盾纠纷，形成治理合力，实现社区共建、共治、共享。

牵头单位：旗住建局

责任单位：察素齐镇人民政府、台阁牧镇人民政府、白庙子镇人民政府、金海区域服务中心、金浩区域服务中心、汇金区域服务中心、旗市场监管局、旗城市管理综合执法局、旗消防救援大队

完成时限：2025年6月底前取得阶段性成效，长期坚持

18.强化属地物业管理。一是为便于属地乡镇、区域服务中心掌握物业服务项目运行情况，物业服务项目备案实行行政主管部门及属地乡镇、区域服务中心双备案制度；二是开发企业与物业公司签订的前期物业服务合同满两年的物业服务项目，由属地乡镇、区域服务中心组织业主委员会（物业管理委员会），在征求居民意见后，签订社区+业主委员会（物业管理委员会）+物业服务企业的三方物业服务合同，重新明确物业服务内容、收费标准等；三是对存在违规收费、服务质量差、侵害业主权益等行为的物业公司，属地乡镇、区域服务中心上报旗住建局，由旗住建局将其列入诚信黑名单进行惩戒。

牵头单位：旗住建局

责任单位：察素齐镇人民政府、台阁牧镇人民政府、白庙子镇人民政府、金海区域服务中心、金浩区域服务中心、汇金区域服务中心

完成时限：2025年6月底前完成现有项目的合同签订，12月底前完成所有物业小区的居民满意度调查，并长期坚持。

19.推行第三方审计模式。一是结合“双随机”检查，由旗住建局负责对全旗物业服务项目进行抽查审计，抽查比例不低于物业服务项目的5%，审计内容主要为公共收益、物业费收支及住宅专项维修资金使用情况，所需审计费用纳入财政预算。同时将审计结果作为对属地乡镇、区域服务中心及相关职能部门的年度考核依据，并将评价结果报送旗人民政府。二是将审计结果同步纳入物业服务企业的信用评价体系中，作为其招投标、评优评先的重要依据。三是鼓励业主参与审计抽查，增强抽查审计的透明度和公信力。四是为更好的维护业主利益，确保住宅专项资金的使用能发挥房屋养老金作用，在拨付住宅专项维修资金时聘请第三方审计公司进行抽查审计，抽查比例不低于30%。

责任单位：旗住建局

配合单位：察素齐镇人民政府、台阁牧镇人民政府、白庙子镇人民政府、金海区域服务中心、金浩区域服务中心、汇金区域服务中心、旗财政局

完成时限：长期坚持

20.加强政策法规宣传。以宣传贯彻《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《内蒙古自治区物业管理条例》《呼和浩特市住宅小区物业管理条例》为主线，宣传物业管理方面的政策和知识，让业主熟悉自己的权利义务，进一步明确各相关部门的职能职责，督促物业服务企业依法履职。旗住建局每季度开展宣传活动不少于一次。

牵头单位：旗住建局

责任单位：察素齐镇人民政府、台阁牧镇人民政府、白庙子镇人民政府、金海区域服务中心、金浩区域服务中心、汇金区域服务中心

完成时限：长期坚持

二、组织保障

坚持党的领导、依法办事、业主自治的有机统一，充分发挥社区作用，帮助引导业主依法行使权利，理顺物业管理各方主体的权责关系，推动实现规范化物业管理。物业管理区域是基层治理的主战场，一是各部门要高度重视，定期召开调度会，统筹考虑、合力推进，把加强物业管理作为主动为民服务的重要内容，要充分认识到住宅物业服务既有市场属性，又有公益属性。二是属地乡镇、区域服务中心要建立完善推进住宅物业全覆盖、提品质、高质量发展的工作机制和考核体系，将物业管理融入基层治理，同部署、同落实、同考核。三是加强物业管理方面政策和知识宣传的力度，广泛宣传物业管理中典型的人和事，形成弘扬正能量的良好物业管理氛围。要积极开展美好家园、最美物业人、优秀小区当家人 (业主委员会委员)选举活动。旗住建局要加大对属地乡镇、区域服务中心及相关人员的培训力度，通过培训锻造一批基层物业管理人才和物业服务从业人才。

附件：

成员小组名单

为统筹推进全旗物业服务质量提升行动各项工作，成立土默特左旗物业服务质量提升行动工作小组。

组      长：李锐亨    旗委副书记、旗长

副  组  长：赵红星    旗委常委、常务副旗长

成      员：王冠群    旗财政局局长

            周  云    旗住房和城乡建设局局长

            孙密珍    旗城市管理综合执法局局长

            张正雄    旗市场监督管理局局长

            宋  杰    旗消防救援大队队长

            王晓霞    旗商务和投资促进局局长

            王建设    旗司法局局长

            李振华    旗应急管理局局长

            韩  丰    旗发展和改革委员会主任

            梁姝华    察素齐镇镇长

            崔  健    台阁牧镇镇长

            长  海    白庙子镇镇长

            云志强    汇金区域服务中心书记

            高  智    金海区域服务中心书记

            哈达夫    金浩区域服务中心书记

物业服务质量提升行动工作小组下设办公室，办公室设在旗住建局，负责小组的日常工作，负责指导乡镇、区域服务中心开展物业服务活动的监督管理工作。办公室主任由旗住建局党组书记、局长周云兼任。